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Auszug - Information und Diskussion zum Thema: Ferienwohnungen in der Gemeinde Feldberger Seenlandschaft  

Sitzung des Kur- und Tourismusausschusses
TOP: Ö 6.4
Gremium: Kur- und Tourismusausschuss Beschlussart: (offen)
Datum: Do, 05.10.2017 Status: öffentlich/nichtöffentlich
Zeit: 15:00 - 16:45 Anlass: Sitzung
Raum: Sitzungssaal, Haus des Gastes
Ort: Strelitzer Str. 42, 17258 Feldberger Seenlandschaft
0187/17 Information und Diskussion zum Thema: Ferienwohnungen in der Gemeinde Feldberger Seenlandschaft
   
 
Status:öffentlichSitzungsvorlage-Art:Sitzungsvorlage
Federführend:Fachbereich Bauen, Umwelt & Bürgerdienste Bearbeiter/-in: Zemlin, Katrin
 
Wortprotokoll

Beratungsverlauf:

Robert Gardlowski erläuterte gemeinsam mit Günter Tenner warum für die Gemeinde Handlungsbedarf entsteht. Eine gemeinsame Sitzung des BEA und des KTA im November solle erste Impulse für die Verwaltung bringen, wo der Ausschuss Handlungsbedarf sieht.

 

Problemdarstellung/Sachverhalt:

Mit dem Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt wurde das Baugesetzbuch (BauGB) am 04. Mai 2017 geändert. Gemäß § 245c BauGB müssen aktuelle Verfahren zur Änderung und Ergänzung von Bebauungsplänen jetzt nach den neuen Rechtsvorschriften weiter geführt werden; ohne Überleitungsvorschriften.

 

Auch die Baunutzungsverordnung (BauNVO) wurde durch das Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt geändert. Sie enthält nun unter anderem in der geänderten Fassung der BauNVO vom 04.Mai 2017den neuen § 13 a „Ferienwohnungen“. Mit der Änderung der BauNVO werden Ferienwohnungen in:

° Kleinsiedlungsgebieten (WS) als nicht störender Gewerbebetrieb;

° reinen Wohngebieten (WR) als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes und in

° allgemeinen Wohngebieten (WA) als Betriebe des Beherbergungsgewerbes und sonstige nicht

  störende Gewerbebetriebe ausnahmsweise zulässig.

 

° In besonderen Wohngebieten (WB) als sonstiger Gewerbebetrieb;

° in Dorfgebieten (MD) als Betriebe des Beherbergungsgewerbes und sonstiger Gewerbebetrieb;

° in Mischgebieten (MI) als Betrieb des Beherbergungsgewerbes und sonstiger Gewerbebetrieb;

° in Urbanen Gebieten (MU) als Betrieb des Beherbergungsgewerbes und sonstiger Gewerbebetrieb und

° in Kerngebieten (MK) als Betrieb des Beherbergungsgewerbes und sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb sind Ferienwohnungen allgemein zulässig.

 

In dem neuen § 13a BauNVO wurde außerdem festgelegt, dass in den o.g. Baugebietstypen Ferienwohnungen

a)      in Räumen und Gebäuden [als (nicht störender) Gewerbebetrieb] in der Regel nicht störend und deshalb allgemein oder ausnahmsweise zulässig seien.

b)      in Räumen, insbesondere wenn zur Hauptnutzung baulich untergeordnet, allgemein oder ausnahmsweise zulässig seien. Dann wird das als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes oder Betrieb des Beherbergungsgewerbes gewertet.

Diese Änderungen des BauGB und der BauNVO treffen für alle rechtskräftigen Bebauungspläne und für Gebiete nach § 34 Abs. 2 BauGB (wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der o.g. Baugebiete entspricht, so regelt sich die Zulässigkeit von Vorhaben, ob es nach der BauNVO zulässig wäre) ohne Überleitungsvorschriften zu.

 

Es gibt also grundsätzlich 2 Unterscheidungen:

a)      Ferienwohnen allgemein zulässig

In allen diesen Gebieten, in denen Ferienwohnungen nunmehr neben dem Dauerwohnen grundsätzlich zulässig sind, tritt automatisch die Fiktion rückwirkend ein. Die Gemeinde kann hier ein Bebauungsplanänderungsverfahren einleiten mit dem Ziel, wieder die Kontrolle über die Zulassung von Ferienwohnungen zu erhalten, um z. B den Schutz der bisherig aus Ihrer Vorstellung alleinig zulässigen Nutzung: Dauerwohnen zu bewirken.

 

b)      Ferienwohnen ausnahmsweise zulässig

Hier tritt die Zulässigkeit nicht automatisch ein, sondern es bedarf eines gesonderten Beschlusses. In diesen Gebieten haben die Gemeinden die Möglichkeit über ein einfaches Bebauungsplanänderungsverfahren eine ausnahmsweise Zulässigkeit generell als festgelegt im Bebauungsplan herzustellen. Die Gemeinde kann eine Beschränkung der ausnahmsweise zulässigen Ferienwohnung auf einen abgegrenzten Teil des B-Planes oder ein bestimmtes Stockwerk festlegen. Sie kann nach § 1 Abs. 6 BauNVO festsetzen, dass bestimmte Ausnahmen, die in den Baugebieten ausnahmsweise zulässig sind, nicht Bestandteil des Bebauungsplanes werden.

 

c)      Ferienwohnen in Gebieten nach § 34 Abs. 2 BauGB

In den Gebieten, die nach § 34 Abs. 2 BauGB zu beurteilen sind, folgt die Einteilung automatisch den o.g. Konsequenzen. Das bedeutet, dass die Gemeinde in den Gebieten, in denen sie die Zulässigkeit von Ferienwohnungen ausschließen möchte, planerisch tätig werden muss. In Gebieten, in denen Ferienwohnungen nur ausnahmsweise zulässig sind, lohnt sich die Aufstellung eines Bebauungsplans, weil die Gemeinde dann regeln kann, wie sie im Einzelnen den Umgang mit Ferienwohnungen zu gestalten wünscht.

 

In dem Gebiet der Gemeinde Feldberger Seenlandschaft gibt es 29 rechtskräftige Bebauungspläne und 9 vorhabenbezogene Bebauungspläne. Davon müssten (nach der Tabelle in der Anlage) 17 Bebauungspläne unter dem Aspekt der neuen rechtlichen Regelungen zu den Ferienwohnungen eventuell geändert werden (Der B-Plan Nr. 3 „Am Schmalen Luzin“ ist jetzt schon im Änderungsverfahren.) Davon unterliegen aber nur 7 B-Pläne der automatischen Zulässigkeit (Ferienwohnungen allgemein zulässig) seit Inkrafttreten der neuen Regelungen.

 

Als erstes müsste herausgearbeitet werden in welchen Teilen des Gemeindegebietes man Ferienwohnungen haben will.

Als zweites ist es erforderlich festzustellen, wo nach den neuen Regelungen Ferienwohnungen allgemein zulässig sind, da hier die Zulässigkeit automatisch eintritt. Ferienwohnen ist allgemein zulässig in: WB-, MD-, MI-, MU- und MK-Gebieten. MD und MU-Gebiete sind in der Gemeinde nicht in Bebauungsplänen ausgewiesen. Als MK–Gebiete hat die Gemeinde nur ein kleines Gebiet ausgewiesen im Bebauungsplan Nr. 7 „Neue Straße/Mühlenweg“ direkt an der Ecke Mühlenweg/Bahnhofstraße.

Erst als drittes müssten dann die Gebiete mit der ausnahmsweisen Zulässigkeit überprüft werden, da hier die Zulässigkeit nicht automatisch eintritt. Ferienwohnungen sind ausnahmsweise zulässig in: WS-, WR- und WA-Gebieten. WS-Gebiete sind in Bebauungsplänen der Gemeinde nicht ausgewiesen.